Verschillende gemeenten als Amsterdam, Tilburg en Utrecht hebben de wens uitgesproken om malafide verhuurders aan te kunnen pakken. De wetgever heeft daarvoor de Wet goed verhuurderschap (Wgv) in het leven geroepen. Deze kon op groot politiek draagvlak rekenen. In dit artikel onder meer aandacht voor:
- De wet introduceert een voor alle partijen geldende norm. Een meldpunt dat verplicht wordt voor alle gemeenten en de bevoegdheden en handhavingsplicht voor alle gemeenten om in te grijpen bij gemelde misstanden.
- Naast het algemene deel kunnen gemeenten een eigen verhuurverordening instellen waar in specifieke, aangewezen gebieden meer grip gekregen kan worden op de woningmarkt.
- De wetgever heeft relatief weinig aandacht gehad voor de uitvoerbaarheid van de wet. Dit wordt aan de gemeenten zelf overgelaten. De vraag is of alle gemeenten zich bewust zijn van de taken die zij erbij hebben gekregen.
- De Wgv brengt een voorheen volledig privaatrechtelijke relatie (huurder – verhuurder) in het publieke domein. Dat maakt in de (nabije) toekomst de gemeente direct partij in conflicten tussen huurders en verhuurders.
Introductie
De wet “Regels ter bevordering van goed verhuurderschap en het voorkomen en tegengaan van ongewenste verhuurpraktijken” ook wel de “Wet goed verhuurderschap” is 7 maart ‘bijna geruisloos’ en vrijwel unaniem aangenomen door de Tweede Kamer. Even geruisloos nam de senaat deze week het wetsvoorstel zonder inhoudelijke bespreking als hamerstuk aan. Een ongekend snel proces.
Bijna geruisloos heeft de Tweede Kamer gisteren de Wet goed verhuurderschap aangenomen. Een belangrijke wet, die gemeenten veel meer bevoegdheden (en ook plichten) geeft om specifiek slechte huurders effectiever aan te pakken. pic.twitter.com/icYd53bwG8
— Erik Verweij (@erikpjverweij) March 8, 2023
Zowel het grote politieke draagvlak als de betrekkelijk geringe belangstelling van het parlement is verklaarbaar. De wet pakt een algemeen erkend probleem aan, introduceert geen nieuwe normen maar alleen een nieuwe werkwijze. Het werkelijke zwaartepunt ligt niet bij de wetgever, maar bij hoe gemeenten invulling gaan geven aan de wet. Veel gemeenten zaten te wachten op deze (en de bijhorende bevoegdheden) toch zit er nog een addertje onder het gras. In dit artikel een korte beschouwing.
Achtergrond
In de praktijk komen er bij gemeenten allerlei misstanden tussen huurders en verhuurders binnen. Elke gemeente kent wel een aantal namen van ‘huisjesmelkers’. Beruchte pandjesbazen die hun huurders opschepen met ondeugdelijke contracten, te hoge huren rekenen of onaangekondigd binnen komen stappen. Daarnaast vindt er woondiscriminatie plaats: sommige inwoners komen niet tot nauwelijks aan een woning in de vrije sector vanwege discriminatie.
Het aanpakken van deze misstanden is voor gemeenten tot nu toe niet mogelijk. Gemeenten beschikken niet over de bevoegdheden om in te grijpen. Dat is ook verklaarbaar: het gaat in beginsel om een privaatrechtelijke relatie tussen huurder en verhuurder. Daarnaast hebben huurders al talloze opties (van aangifte doen tot stappen naar de huurcommissie) om conflicten met verhuurders te beslechten. In de praktijk blijken huurder dat lastig te vinden. Minister de Jonge (VRO) spreekt onder meer over ‘onvoldoende doenvermogen’ in antwoord op Kamerleden en wijst erop dat huurders soms ook uit angst geen stappen durven te nemen.
De Wgv wenst daar verandering in te brengen door gemeenten verantwoordelijk te maken voor dat verhuurders goed gedrag vertonen. Gemeenten zijn momenteel al doorgaans het bevoegd gezag op het gebied van vergunningverlening en bouw- en woningtoezicht en constateren vanuit die rol al meerdere misstanden. De gemeente beschikt echter niet over bevoegdheden om te handhaven bij ongewenst gedrag van verhuurders tegenover huurders en dat verandert per 1 juni van dit jaar.
Feitelijk doet de wet drie dingen:
- Het introduceert algemene regels waar elke verhuurder aan moet voldoen. Het college kan een bestuurlijke boete opleggen wanneer deze regels worden overtreden en in het uiterste geval het beheer van de woning overgeven aan een beheerder.
- Het verplicht gemeenten (college van burgermeester en wethouders) om een meldpunt in te stellen waar huurders meldingen kunnen maken.
- Het biedt gemeenten (de gemeenteraad) de mogelijkheid om een verhuurverordening op te stellen waarin gebieden aangewezen staan waar verhuurders een vergunning moeten hebben om te verhuren.
Voor verhuurders verandert er ook het één en ander. Zij moeten een werkwijze opstellen en publiceren waarin duidelijk wordt hoe woondiscriminatie tegengegaan wordt. Eveneens worden er beperkingen gesteld aan de gevraagde borg. Die mag tweemaal de maandhuur bedragen en moet binnen 14 dagen na contract opzegging zijn teruggegeven.
De algemene regels
In artikel 2 van de Wgv zijn de algemene regels opgenomen:
Artikel 2 1. Een verhuurder, verhuurbemiddelaar of beheerder van een woon- of verblijfsruimte handelt in overeenstemming met de regels van goed verhuurderschap. 2. Onder goed verhuurderschap wordt verstaan:
a. het zich onthouden van iedere vorm van ongerechtvaardigd onderscheid door:
1°. het hanteren van een heldere en transparante selectieprocedure;
2°. het gebruiken en communiceren van objectieve selectiecriteria bij het openbaar aanbieden van de woon- of verblijfsruimte;
3°. het motiveren van de keuze voor de gekozen huurder aan de afgewezen kandidaat- huurders;
b. het zich onthouden van iedere vorm van intimidatie;
c. het schriftelijk vastleggen van de huurovereenkomst; en d. het schriftelijk verstrekken van informatie aan de huurder over: 1°. de rechten en plichten van de huurder ten aanzien van het gehuurde, voor zover deze rechten en plichten niet in de huurovereenkomst zijn opgenomen; 2°. de contactgegevens van een contactpunt waar de huurder terecht kan bij zaken die het gehuurde betreffen; en 3°. de contactgegevens van het meldpunt, bedoeld in artikel 3, van de gemeente waarin het gehuurde is gelegen.
De geïntroduceerde normen zijn niet nieuw. Op dit moment is het al verboden dat verhuurders discrimineren, huurders intimideren, ondeugdelijke contracten opstellen etc. Wat nieuw is dat een huurder nu bij het meldpunt van de gemeente een melding kan maken en dat het college dan kan handhaven. Tegelijkertijd kan de gemeenteraad ook een verordening opstellen waarin geregeld wordt dat in gebieden ‘waar de leefbaarheid onder druk staat’ verhuurders een vergunning moeten hebben. Verhuurders die bovenstaande regels geschonden hebben (d.w.z: een boete hebben gekregen) kan de vergunning geweigerd of afgenomen worden. Een verhuurder die meerdere boetes gekregen heeft kan zelfs het beheer van de woonruimte ontnomen worden.
Uitvoeringspraktijk
In eerste instantie zijn gemeenten tevreden afgaande op de ingediende adviezen en persberichten: zij krijgen nu bevoegdheden om in te grijpen en BZK stelt ook een bedrag per jaar beschikbaar om de benodigde capaciteit te financieren. Amsterdam rekent in de concept-woonvisie op een bedrag van 1,2 miljoen per jaar.
Wat daarbij opvalt is dat de VNG in zijn advies nog spreekt van ‘facultatief handhavingsbeleid’. Gemeenten kunnen ervoor kiezen om landelijke normen in te stellen. In de uiteindelijk wet is dit niet facultatief. De landelijke norm geldt overal. Elke gemeente moet een meldpunt instellen en heeft daarmee ook de plicht om te handhaven indien nodig. Gemeenten kunnen er wel voor kiezen om extra regels in te stellen voor specifieke gebieden. Dit betekent dat de wet ook een taakstelling introduceert voor gemeenten die daar mogelijk niet op zitten te wachten.
De praktijk zal uiteindelijk toch een stuk weerbarstiger zijn. De hoop is dat de wetgeving normerend werkt. Dus dat verhuurders zich al aan de algemene regels houden door het gegeven dat ze geformuleerd zijn. Dat zal – naar verwachting – net als nu ook voor het leeuwendeel van de huurders gelden. Op dit moment maakt een relatief klein percentage aan verhuurders zich schuldig aan de misstanden.
In een andere blog ben ik er al op ingegaan waarom de Wgv waarschijnlijk weinig verlichting zal bieden als het gaat om het aanpakken van woondiscriminatie. Dat is een voor de (gemeentelijk) overheid een praktisch onoplosbaar probleem. Ondanks dat bijvoorbeeld gemeente Amsterdam de ambitie heeft uitgesproken dat voor 2032 opgelost te hebben.
Het succesvol bestrijden van excessen
De wet ademt de sfeer uit van het willen bestrijden van excessen. Dit blijkt ook uit de toelichting. Pandjesbazen met een slechte reputatie hebben het meest te vrezen. Een huurder die naar Tim Hofman van BOOS durft te stappen, zal ongetwijfeld ook het gemeentelijke meldpunt weten te vinden. Het is daarnaast bij deze excessen relatief eenvoudig om bewijs te vergaren dat een verhuurder zich onbetamelijk bedraagt. Daarnaast kent de Wgv een ‘cumulatieve werking’. Een verhuurder die vaker in de fout gaat kan sneller aangepakt worden.
Dat gaat daarentegen om een relatief kleine groep verhuurders. In de toekomst kan de gemeente het deze verhuurders verbieden panden te verhuren. De vraag is dan of via een ingewikkelde b.v-constructie om het verbod heen gewerkt kan worden. Mijn verwachting is dat het aanpakken van de meest notoire huisjesmelkers al een stevige ambtelijke inzet gaat vereisen maar dat hier wel de grootste winst te behalen is.
Het grijze tussengebied
De spanning zit hem vervolgens in ‘het grijze tussengebied’. Conflicten tussen huurder en verhuurder die doorgaans een privaatrechtelijk karakter hebben, maar door de huurder ook gemeld worden bij het college via het gemeentelijk meldpunt. Bijvoorbeeld een huurder die zijn borg niet terugkrijgt omdat de woning ‘stinkt naar hondenpis en gereinigd moet worden’ terwijl er in het huurcontract staat dat huisdieren verboden zijn. Voor huuradvocaten alledaagse zaken, maar het college moet er in de nabije toekomst ook wat van gaan vinden.
De wet regelt niet wat als privaatrechtelijke routes kruizen met de bestuursrechtelijke. Wat als een huurder over ‘voldoende doenvermogen’ beschikt om zelfstandig de strijd aan te gaan met de malafide verhuurder? Het is rationeel dat deze huurder dan ook de gemeente betrekt. Tegelijkertijd is de ambitie van de wet dat gemeenten deze taak overnemen van huurders zelf.
Beginselplicht tot handhaving?
De Memorie van Toelichting op het wetsvoorstel gaat ervan uit dat het college tot handhaving over gaat naar aanleiding van een melding, tenzij handhaving niet mogelijk is. Dan wordt de melder door het meldpunt doorverwezen naar een andere instantie.
Dat roept allerlei praktische vragen op: want wanneer is er een overtreding van artikel 2? En wanneer is er sprake van ‘iedere vorm van intimidatie’? In de MvT wordt intimidatie niet gedefinieerd op de definitie na die te vinden is in het wetboek van strafrecht. De voorbeelden van intimidatie die in de toelichting gegeven worden zijn veel breder. Valt het stopzetten van de lease van een wasmachine ook onder intimidatie? Strafrechtelijk gezien niet, maar wel binnen de reikwijdte van deze wet.
Doordat gemeenten de wettelijke plicht hebben gekregen om zich actief te gaan bemoeien in elk gemeld conflict tussen huurder en verhuurder kan de wet voor gemeenten nog een stevige kluif worden. De gemeente moet naar aanleiding van een melding in ieder geval onderzoeken of handhaving passend is.
De wetgever veronderstelt daarmee een relatie tussen een melding en handhavend optreden van het college, maar maakt niet inzichtelijk hoe die relatie er precies uitziet.
Huurders gaan er terecht vanuit dat hun meldingen serieus genomen worden. Een conflict met de huisbaas kan al heel snel hoog oplopen. De vraag is of gemeentelijke organisaties hiervoor ingericht zijn. Gemeenten zullen de bevoegdheden zien als een toevoeging aan de bestaande huurteams (die al misstanden opsporen) en waarschijnlijk er niet van bewust zijn dat er een extra verantwoordelijk en taakstelling bij is gekomen.
Aanpak woonoverlast
In het verleden hebben gemeentes zich onder meer bij burenruzies altijd terughoudend opgesteld. De wet aanpak woonoverlast geeft de gemeente daarentegen de bevoegdheid om in de APV een verbod op te nemen waarmee woonoverlast wordt tegen gegaan. De burgemeester krijgt bevoegdheden om tegen woonoverlast op te treden en daarbij maatwerk te leveren: waarschuwingen, kleine en grote boetes en allerlei specifieke gedragsaanwijzingen. In de praktijk zien met name de grote steden (waaronder Amsterdam) af van gebruik van deze bevoegdheden buiten hele specifieke gevallen om: de workload zal simpelweg te groot worden. De burgemeester moet zich dan gaan bemoeien met de duizenden conflicten die per jaar in een (grote) stad voorkomen.
Relevant omdat alle gemeenten nu met dezelfde algemene regels geconfronteerd worden. De kans is aanzienlijk dat – afhankelijk van de capaciteit – er per gemeente een ander regime gaat gelden. Wat in Purmerend kan, kan mogelijk in Zaandam niet meer.
In beheerneming
In het uiterste geval kan het college een verhuurd pand verplicht in beheer laten nemen door een beheerder. Het college stelt dan ook een passende huurprijs vast en de kosten van de beheerder worden gedragen door de verhuurder. Die is dus het beheer van de woning kwijt en wordt met een gepeperde rekening geconfronteerd. Het is de vraag hoe dit in de praktijk vorm gaat krijgen.
De wettelijke drempel om over te gaan tot deze vergaande maatregel is relatief laag: twee bestuurlijke boetes is voldoende om over te gaan tot een beheerder evenals het intrekken van een verhuurdersvergunning.
Hoogstwaarschijnlijk zal de rechter (met het oog op proportionaliteit) veel strengere eisen verbinden aan de toepassing van deze bevoegdheid. Daardoor zal deze bevoegdheid mogelijk beperkt toegepast worden in de gevallen van de meest extreme huisjesmelkers. Gezien de wettelijke drempel (2 boetes in vier jaar tijd) zal het pas over enkele jaren zijn dat de maatregel voor de eerste keer wordt ingevoerd. Hier moet dus nog opgewacht worden.
Conclusie
Dat er groot politiek draagvlak bestaat voor de wet in de Tweede Kamer is helder. Er is uitvoerig getoetst door de Kamer of er noodzaak is voor de wet naast de bestaande instrumentaria.
Dat de Senaat de wet niet behandeld heeft wekt wel de verbazing. Want de wet roept een taakstelling op voor alle gemeenten. Niet alleen de grote steden, maar ook de andere gemeenten moeten aan de bak. De kans bestaat dat er per gemeente een ander uitvoeringsregime gaat gelden.
De vraag is of de door BZK beschikbaar gestelde middelen voldoende zijn om aan de vraag te voldoen. Anders zullen gemeenten zelf keuzes moeten maken bij het formeren van zowel het meldpunt als de handhavers. Die al schaars zijn.
Excessen zullen waarschijnlijk eenvoudiger bestreden kunnen worden door gemeenten. Maar de wet geldt niet alleen voor beruchte huisjesmelkers. Elk conflict tussen huurder en verhuurder kan gemeld worden. De vraag is in hoeverre gemeenten daar beleid op kunnen maken.
