De Amsterdamse woonvisie: linkse dromen maar donkere wolken

Amsterdam komt met ‘plan tegen wooncrisis’ volgens de NOS. Het gaat om de Amsterdamse Aanpak Volkshuisvesting (AAV) die nu ter inspraak ligt. De toon in het persbericht is kenmerkend voor hoe de gemeente zich politiek wil profileren binnen het verhitte woondebat. Niet voor eerst. Woonvisies van Amsterdam blaken traditiegetrouw van de grote uitspraken en ambities. Tegelijkertijd zei toenmalig wethouder Duco Stadig het al in 2005: “Er is ontzettend veel misverstand over de invloed van de overheid.”

Het ‘stalinistisch geloof in maakbaarheid’ waar Stadig in 2005 voor waarschuwde is inmiddels weer helemaal terug. Dat maakt de AAV in ieder geval een interessant document. In dit artikel een beschouwing van de Aanpak. Welke belangrijke zaken staan erin en wat is de context waarin de plannen begrepen moeten worden?

Achtergrond Woonvisie

De herziene Woningwet verplicht het gemeenteraden om een ‘woonvisie’ vast te stellen, waarin het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid voor ten hoogste de eerstvolgende vijf kalenderjaren is neergelegd. Artikel 42 Woningwet. De invulling daarvan is vrijblijvend, maar de visie speelt een rol in het maken van de prestatieafspraken met corporaties. De AAV en het bod van de corporaties moeten leiden tot nieuwe samenwerkingsafspraken.

Gemeente Amsterdam kiest voor een uiterst politiek gekleurde visie, die veel verder gaat dan alleen de gemeentelijke taken. Het is daarmee ook een uitwerking van het coalitieakkoord. Niet verrassend maar ook niet zonder risico’s gezien de sterke afhankelijkheid van anderen. De woningwet verplicht het betrekken van belanghebbenden niet, maar Amsterdam heeft op grond van een participatieplan met 1000 deelnemers een participatietraject gevolgd. Waarvan een groot deel werkzaam of actief is binnen de sector. De boodschap is duidelijk: de wethouder meent dat haar plannen breed gedragen worden.

Kader: onduidelijkheid over participatie

Als betrokken Amsterdammer ben ik ook uitgenodigd geweest voor het participatietraject. Wonderlijk genoeg zijn mijn aanbevelingen niet terug te vinden in het plan zelf. Mogelijk omdat de stadsdelen nog apart adviezen kunnen indienen.

De AAV is omvangrijk en dat was de participatie ook. De gemeente wil in ieder geval de indruk wekken de mening van de Amsterdammer op dit punt serieus te nemen. Dit is volgens het participatieplan ook daadwerkelijk één van de doelen. Net als bij de Omgevingsvisie 2050 is het de vraag wat concreet de toevoegde waarde is van alle participatie. Het andere doel was om ‘de kwaliteit’ te vergroten van het stuk door ‘diverse perspectieven’ uit te nodigen. Helaas is dit doel niet verder uitgewerkt waardoor niet getoetst kan worden of de participatie effectief was. Diverse aanbevelingen zijn vrij specifiek en komen linea recta uit de verkiezingsprogramma’s van de coalitiepartijen. Gelijktijdig zijn veel aanbevelingen tegenstrijdig: bouw meer tijdelijke woningen, maar bouw geen tijdelijke woningen. 

Landelijke context

De AAV kan niet losgezien worden van het landelijke debat over de rol van de overheid binnen wonen en de benoeming van de minister voor Volkshuisvesting De Jonge (CDA). Veel aspecten van de AAV sorteren voor op (toekomstige) landelijke ontwikkelingen en een aanzienlijk deel van de maatregelen bestaat uit ‘lobbywerkzaamheden’ richting het Rijk.

Amsterdam wil volgens de AAV een stad zijn waarin iedereen in alle delen van de stad kan wonen met betaalbare, goede en duurzame woningen. De AAV bevat doelen en maatregelen die zijn gericht op het realiseren van de geformuleerde missie: Voldoende betaalbare en goede woningen in een ongedeelde stad. Hiervoor heeft het college zeven doelen gesteld.

Kansloze aanpak

Strikt genomen is de AAV bij voorbaat al kansloos vanwege de formulering in de missie. Het doel is namelijk dat er in 2040 ‘geen tekort aan woningen en woonplekken meer is’. Daar kan niemand tegen zijn. Amsterdam wordt momenteel geconfronteerd met een ongekende populariteit en bevolkingsgroei. Er willen meer mensen in de stad wonen dan fysiek plaats is. De ambitie dat er ‘voldoende’ woningen zijn kan niet waargemaakt worden als de huidige prognoses doorzetten. Nu is er al een tekort onder meer door gebrek aan bouwlocaties.

De kern van de opgave is juist schaarste: het tekort aan woningen zal over de gehele linie groeien en het gemeentebestuur zal het aan moeten durven pijnlijke keuzes te maken. Deels worden die harde keuzes gemaakt op de markt, waar schaarste uiteindelijk leidt tot een evenwicht, maar de gemeente heeft als ambitie binnen de gereguleerde sector zelf die keuzes te willen. Sterker nog: de gemeente hoopt dat de gereguleerde sector flink gaat groeien. Een ontwikkeling die de gemeente allesbehalve zelf in de hand heeft.

Aan wie wil gemeente Amsterdam onderdak bieden? En wat gebeurt er als de gemeente bepaalt wie wel en niet in de stad mag wonen? Dat zijn de vragen die centraal staan.

Kader Woningdelen

Het vorige college lanceerde met veel tamtam allerlei maatregelen om verkamering en het delen van woningen tegen te gaan. De gedachte was dat met name studenten te veel overlast zouden veroorzaken. 

De oplossing werd gevonden in het werken met (buurt)quota, strenge regels met betrekking tot woningdelen en de verplichting dat elke huurder een eigen huurcontract moest hebben. Dat laatste was zogenaamd ’ter bescherming’ van de huurder. In de praktijk was het een trucje om verhuur aan studenten te ontmoedigen. Voor een verhuurder maakt het namelijk niet uit of twee expats of vier studenten het appartement huren. De positie van studenten en starters werd meteen een stuk slechter. Veel konden niet als medebewoner ingeschreven blijven staan. Tegelijkertijd daalde het aanbod aan legale kamers en stegen de tekorten. 

De ongelooflijk verdrietige verhalen die dat heeft opgeleverd, heeft ook de Amsterdamse politiek niet onberoerd gelaten. In aanloop naar de verkiezingen vond ik al dat de regels van tafel moesten. De huidige coalitie is tot het inzicht gekomen dat woningen in Amsterdam beter benut kunnen worden en heeft met elkaar in het coalitieakkoord afspraken gemaakt. Daarom is men voornemens om woningdelen weer te versoepelen en de individuele contracten  weer te schrappen.

In theorie kan de gemeente morgen dat al regelen. De wethouder wil daarentegen wachten tot nieuwe wetgeving van minister de Jonge ingaat. Dat heeft veel weg van een vertragingstactiek omdat de werking van de Wet Goed Verhuurdersschap op onderdelen nog ongewist is. In de coalitieafspraken is namelijk ook opgenomen dat Amsterdam ‘verkamering’ verder gaat bestrijden. Deze tegenstrijdige visie op het oplossen van de woontekorten is kenmerkend voor hoe Amsterdam in de wedstrijd staat. 

 

Overaanbod aan sociale huur

Bijna de helft (48%) van de Amsterdamse woningvoorraad behoort tot het zogenoemde gereguleerde deel ofwel de sociale huursector. De andere helft is grotendeels koop en vrije sector huur. Ondanks de extreem grote hoeveelheid sociale huurwoningen komt er per jaar maar een beperkt aantal vrij (tussen de 7000 en 8000). Door de gereguleerde sector is Amsterdam grotendeels op slot gegaan voor mensen die nog geen woning hebben. Op dit moment is het zonder voorrangsregeling (of urgentie) vrijwel onmogelijk om binnen de sociale sector een woning te krijgen.

De reden daarvoor is eenvoudig. 50% van de sociale huur is gereserveerd voor kwetsbare bewoners (o.a statushouders) en mensen met stadsvernieuwingsurgentie. De overige 50% is voor ‘reguliere woningzoekenden’ op grond van inschrijftijd maar mensen kunnen voorrang krijgen:

De bijna oneindige vraag naar goedkope woningen in Amsterdam zorgt ervoor dat het aantal kandidaten per woning soms in de vele duizenden kan lopen. Zonder voorrang kom je er dus niet tussen. Ook niet als er stevig wordt bijgebouwd.

Dit betekent dat politieagenten, onderwijzen en verpleegkundigen er niet gemakkelijk tussenkomen. Daarom heeft Amsterdam voor deze beroepen voorrangsregelingen ingevoerd. Het gevolg is dat het dus afhankelijk is van jouw beroep of je met jouw inkomen gereguleerd kan wonen. Het College wil geen nieuwe voorrangen meer toekennen. Toch doet zij dat wel: onder meer de stadsdeelvoorrang voor bepaalde nieuwbouwcomplexen. Het is niet ondenkbaar dat komende jaren er toch nog andere regelingen komen, als de politiek daar om gaat vragen.

Geen extra inzet voor expats

In de AAV gebeurt er beleidsmatig iets unieks. Er wordt expliciet genoemd waar de gemeente “zich niet voor gaat inzetten”: “Vanwege de grote schaarste moeten we ook keuzes maken over waar we ons niet actief voor in gaan zetten. Dit betekent geen (extra) gemeentelijke inzet – los van de 20% vrije sector woningen nieuwbouw – voor hoge inkomensgroepen, expats met een hoog inkomen en internationale studenten.”

Deze groepen vallen – vanwege hun inkomen – ook al buiten de doelgroep van volkshuisvestiging. Zij worden ook al goed bediend op de markt. De gemeente lijkt hiermee een keuze te maken, maar feitelijk hoeven ze die niet te maken.

Gebrek aan doorstroom

Als iemand eenmaal een gereguleerde woning toegewezen heeft gekregen, blijft deze daar lang wonen. De verklaringen liggen voor de hand. Uit financieel oogpunt is het niet rationeel om de woning te verlaten ook als deze niet meer passend is of in slechte staat verkeert. De AAV constateert nadrukkelijk dat er nauwelijks sprake is van doorstroom. Vandaar ook de geringe hoeveelheid vrijkomende woningen per jaar.

Doorstroom kan gestimuleerd worden door te werken met tijdelijke en voorwaardelijke huurcontracten. Dit is al het geval bij onder meer studenten en jongeren. Tijdelijke contracten werken goed voor de doorstroming binnen de vrije sector, maar zijn niet populair bij veel mensen. Linkse politici wijzen op ‘de woonzekerheid’ die het geding komt.

Het College doet iets paradoxaals: Amsterdam blijft volgens de AAV lobbyen bij het Rijk om tijdelijke contracten van particuliere verhuurders af te schaffen (gaat de gemeente niet over) maar wil binnen ‘doelgroepwoningen’ wel meer ‘verhuisbewegingen’ op gang brengen. En ja, met tijdelijke contracten.

Het meest controversiële plan heeft betrekking op het forceren van het doorstromen van ouderen die gereguleerd huren. Momenteel biedt de wet de mogelijkheid om woningen voor ‘grote gezinnen’ (acht kinderen) tijdelijk te verhuren. Het college wil gaan lobbyen dat dit ook kan voor woningen van gezinnen met minder dan acht kinderen. Als de kinderen het huis uit gaan moeten de ouders mee. Daarvoor wil de gemeente al met corporaties afspraken maken over het ‘labelen van woningen’. Kamerleden zijn momenteel kriisch:

Wow, zomaar mensen verplicht uit hun sociale woning zetten.. Zie hier guur links aan het werk. Bouw dan gewoon betaalbare woningen voor middeninkomens in de stad! pic.twitter.com/ekFae4GSbH

— Peter de Groot (@pedegro) February 14, 2023

Kader Wooncoöperaties

In de AVV komen de beruchte wooncoöporaties er vrij bekaaid af: “Een aantal inwoners wil graag zelf woningen ontwik￾kelen via wooncoöperaties of collectieve zelfbouw.  Daarbij is vaak veel aandacht voor betaalbaarheid,  duurzaamheid en/of samen ouder worden. Hier bieden we mogelijkheden voor door bouwkavels te reserveren en het mede-financieringsbeleid (garantstelling) voor wooncoöperaties mogelijk te maken.” Er wordt alleen verwezen naar de bestaande regelingen, waarvan al bekend is dat die onvoldoende functioneren.

Dat is een breuk met de stevige ambities van het vorige college. Die wilde dat in 2040 maar liefst 10% van de bestaande woonvoorraad cooperatief was. Compleet krankzinnig en alleen te realiseren als woningbouwcorporaties massaal hun bezit zouden omvormen in zogenaamde ‘beheercorporaties’. Daarvoor had de AVV dan de grondslag moeten bieden en dat ontbreekt.

Vergunningsplichtige middensegment woningen

Interessante ambitie is het vergunningsplichtig maken van woningen uit het middensegment. De gemeente sluit hiermee aan op het plan van minister de Jonge (Wonen)  om ook het middensegment (maximaal 187 punten woningwaarderingsstelsel) te gaan reguleren. Het college gaat ervan uit dat dit plan de vrije sector verhuur beperkt en het aantal middensegment woningen toe zal laten nemen. Met hoeveel valt nu nog niet te zeggen. Wel wordt onderstaande berekening geboden:

Dat zou een flinke stijging van het percentage betekenen. Hierbij moeten er diverse kanttekeningen geplaatst worden. Niet in de laatste plaats dat de markt zelf verwacht dat het reguleren van het middensegment tot flink minder aanbod zal leiden. Het wordt minder (tot helemaal niet) interessant om bij te bouwen of woningen te verhuren. De wethouder reageert hierop door te stellen: “De gemeente probeert hierover met grote verhuurders afspraken te maken. Er zijn echter geen mogelijkheden om hierop te sturen.” (pagina 28). Dat woningen verkocht worden vindt de wethouder niet erg: dan neemt het aanbod starterswoningen in het koopsegment toe. Verkoop dan ook meteen meer gereguleerde huur!

Huisvestigingsvergunning

Op het moment dat het middensegment gereguleerd wordt, streeft de gemeente ernaar dat verhuurders bij de gemeente een huisvestingsvergunning moeten aanvragen waarmee zij registreren aan wie zij de woning verhuren. Volgens de gemeente ‘een omvangrijke operatie’ waar capaciteit voor nodig is (die er nu in ieder geval niet is). De gemeente wil – indien de wettelijke mogelijkheid er komt – ook de toewijzingseisen van middenhuurwoningen zo regelen dat er voorrang gegeven moet worden aan iemand die een sociale huurwoning in Amsterdam achterlaat.

In 2021 werd volgens de gemeente 76% van de beschikbare middeldure huurwoningen verhuurd aan mensen die een sociale huurwoning in de MRA achterlieten. Dit ging om de corporatiewoningen. In de praktijk lijkt het naar mijn inschatting veel te gaan om mensen die een tijdelijke studenten- of jongerenwoning opgeven. De doorstroom van reguliere sociale huur naar middenhuur is in zoverre bekend minder gebruikelijk.

Het bewust uit willen sluiten van huurders voor woningen die door particulieren verhuurd en beheerd worden, kan op diverse bezwaren rekenen ten aanzien van het recht op eigendom en discriminatie op de woningmarkt. Hier schreef ik al eerder over. Of de gemeente bovenstaande ambitie praktisch gaat verwezenlijken (los van wat minister De Jonge allemaal gaat doen) valt nog te bezien. 

Slotconclusie 

In de AAV wordt veel gedroomd en veel meningen over de woningmarkt geuit maar de invloed van de gemeente is op cruciale onderdelen zoals doorstroming beperkt. De vraag is nu wat er gerealiseerd kan worden en wat dit betekent voor de stad Amsterdam. 

Belangrijk is dat hulp van minister de Jonge (CDA) op de meeste dossiers noodzakelijk is. Komt Rutte-IV de gemeente Amsterdam niet tegemoet, dan houdt het voor de meeste plannen wel op. Mochten de plannen wel doorgaan, dan kan de markt nog roet in het eten gooien. Overregulatie kan leiden tot een bouwstop. 

Als het gaat om de aspecten waar Amsterdam zelf invloed op heeft dan worstelt het college aanzienlijk met tegenstrijdigheden. Dat hoort bij het debat. In de aanbevelingen van bewoners komen de tegenstrijdigheden eveneens duidelijk terug. Dat levert wel lastige situaties op. Woningdelen wordt bestreden en tegelijkertijd versoepeld. De gemeente wil minder tijdelijke contracten maar gaat met tijdelijke contracten de doorstroom bevorderen. De gemeente wil voor iedereen gereguleerde huur mogelijk maken, maar alleen voor de mensen met voorrang. 

Het college droomt van een ‘maakbare’ woningmarkt, die in de praktijk dat toch echt niet is. De vraag is hoe de corporaties en de marktpartijen naar de linkse dromen van het college zullen kijken. Zij hebben te maken met een realiteit die een stuk weerbarstiger is. Een gebrekkige realiteitszin bij het college kan er helaas toe leiden dat er donkere wolken boven Amsterdam samen zullen pakken.