Discriminatie op de woningmarkt: een onoplosbaar probleem

Deze week is een campagne van het Ministerie van  Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties (BZK) gestart om aandacht te vragen voor discriminatie op de woningmarkt. De campagne richt op twee groepen: verhuurders en bemiddelaars en woningzoekende die discriminatie ervaren.

Op de sociale media wordt er met ontzetting gereageerd op de buitencampagne. Kamerleden grijpen ook de kans om “hun visie” op dit maatschappelijk beladen thema te laten zien:

Reacties zoals die van Wilders op Twitter liggen voor de hand. Yoeri Albrecht noemde het zelfs ‘een zieke grap’.

Veel mensen vragen zich af waarom BZK juist voor deze campagne gekozen heeft. Wat wil het ministerie bereiken? En werkt de campagne geen polarisatie in de hand? Kan de overheid niet echt iets doen aan het probleem via bijvoorbeeld wetgeving?

Deze week is ook een lezenswaardig artikel van KIS (Kenniscentrum inclusief samenleven) gepubliceerd waarin de auteurs aan de hand van een literatuurstudie laten zien dat er sprake is van ‘institutioneel racisme’ op de woningmarkt (volgens de auteurs vrijwel uitsluitend binnen de vrije sector) en zij ook enkele maatregelen voorstellen. 

Voor deze blog heb ik zowel het artikel van KIS als de studies waar het artikel op gebaseerd is (waaronder die van Het Verwey-Jonker instituut) bekeken. Discriminatie is een hardnekkig probleem. Dat blijkt uit de cijfers. Helaas laten de studies ook een realiteit zien: het is voor de overheid een probleem dat feitelijk niet aan te pakken is. Waarom behandel ik in dit artikel en daarbij laat ik ook zien waarom de bewustwordingscampagne van het ministerie één van de knoppen is waar de overheid wel aan kan draaien. 

Krapte op de woningmarkt

Waar komt die ervaren discriminatie vandaan en waar gaat het precies om?

Met name in de grote steden is de druk op de woningmarkt nu heel groot. Het Parool liet zien dat de helft van de woningzoekenden (!) in Nederland in Amsterdam wil wonen. Om de aan de vraag te voldoen komt Amsterdam 175.000 woningen (!!) tekort. Hoeveel er ook bijgebouwd wordt: dat probleem is onoplosbaar. Woonruimte in Amsterdam is een schaars en gewild goed.

Het tekort maakt dat discriminatie een groot maatschappelijk probleem is. Bepaalde groepen (bijvoorbeeld Marokkaanse vrouwen) vissen structureel achter het net als zij reageren op advertenties voor woonruimte. Uit allerlei verschillende onderzoeken komt naar voren dat dit geen toeval is. Sommige groepen inwoners staan op structurele achterstand. Geen wonder dus dat de Rijksoverheid wil ingrijpen met als doel dat iedereen gelijk behandeld wordt.

Tegelijkertijd is het een probleem dat voor de overheid onoplosbaar is. Dat heeft te maken met het karakter van de ervaren discriminatie en de mogelijkheden die een overheid heeft om te interveniëren. 

Open en gesloten netwerken

Discriminatie op de woningmarkt komt, naar verwachting, het meest voor binnen de vrije sector. Dit omdat verhuurders de vrije keuze hebben om de woningen toe te wijzen. Daarbij kunnen criteria een rol spelen die eigenlijk geen rol zouden mogen spelen zoals etniciteit of seksuele gerichtheid.

Woningen worden in de vrije sector aangeboden via open en gesloten circuits. Een ‘open circuit’ is een advertentie voor een appartement op een publiektoegankelijke verhuursite. Een gesloten circuit is veelal het eigen sociale netwerk van de verhuurder.

Veel regelgeving, zoals de Algemene wet gelijke behandeling, die discriminatie tegengaat is alleen van toepassing op het aanbod uit het open circuit. In de praktijk worden er veel meer eisen gesteld aan kandidaten uit een gesloten circuit. Denk bijvoorbeeld aan een Amsterdamse pandeigenaar die alleen verhuurt aan mensen uit zijn eigen kerkelijk genootschap. Dat regelgeving wel van toepassing is op aanbod uit het open circuit betekent dat in deze advertenties bepaalde eisen niet gesteld kunnen worden. Wanneer dit wel het geval is (‘wij verhuren niet aan homoseksuelen’) kan actie ondernomen worden. In de praktijk is de bescherming die dat biedt relatief betrekkelijk.

De praktijk

Een verhuurder hoeft zijn uiteindelijke keuze niet te motiveren. Er vindt doorgaans discriminatie plaats door insluiting van voorkeursgroepen en niet zozeer door actieve uitsluiting van anderen. Daarbij moet gedacht worden dat een verhuurder de voorkeur geeft aan “heteroseksuele stelletjes zonder kinderen met de Nederlandse identiteit”. Dat mag niet in de advertentie staan.. maar in de advertentie staan alleen de minimumeisen genoemd zoals een bepaald inkomen. In de uiteindelijke selectie spelen andere voorkeuren wel een rol.

Wat de voorkeur is van een verhuurder is doorgaans voor een buitenstaander onmogelijk aan te tonen. Daarmee is het ook vrijwel onmogelijk aan te tonen dat de woning gegund is aan één van de andere 100 kandidaten op grond van oneigenlijke criteria.

Op een advertentie in Amsterdam komen door de krapte vaak meer dan 100 reacties binnen. Daar zit vrijwel altijd kandidaten tussen die tot de voorkeursgroep behoren en aan de minimumeisen voldoen. Kandidaten die niet tot de specifieke voorkeursgroep behoren, komen daar nooit achter, maar merken met het verlopen van tijd dat sommigen vaker uitgenodigd worden voor bezichtigingen dan anderen.

Regulering

Onderzoekers stellen voor dat er ook binnen de vrije sector gewerkt moet worden met een “objectief model” zoals bij de toewijzing van sociale huur door woningbouwcorporaties gebeurt. Woningzoekenden kunnen dan reageren op het aanbod via Woningnet en daarbij kan het zijn dat de verhuurder maar beperkt informatie te zien krijgt over de kandidaat-huurder (bijvoorbeeld alleen inkomen en geen achternaam).

Een dergelijk voorstel lijkt logisch op grond van de problematiek maar is in de praktijk volstrekt kansloos. Om de volgende redenen:

  • Het recht op eigendom van woningeigenaren wordt beschermd door artikel 1 eerste protocol van het EVRM. Volgens vaste rechtspraak van het Europees Hof kunnen overheden op grond van het algemeen belang regels stellen met betrekking tot de verhuur van woningen, maar moet er een fair balance gevonden worden tussen het algemeen belang en de belangen van de woningeigenaren. Dat laatste betekent onder meer dat de eigenaar vrije keuze behoud in toewijzen, dit omdat de eigenaar uiteindelijk ook eindverantwoordelijk is voor de huurder en eventuele misdragingen met het eigendom. Een gemeente (en ook de wetgever) die regelgeving wil invoeren moet dus bewust zijn van de beperkingen.
  • In Utrecht moet particuliere middenhuur van nieuwbouwwoningen al aangeboden worden via Woningnet. Een gemeente beschikt over de bevoegdheid (via verordening en privaatrecht) om dat af te dwingen. Of dat helpt is de vraag. Uiteindelijk blijft de verhuurder vrij (net als in Utrecht het geval is!) in de keuze (zie A): de gemeente beperkt alleen de platformen waar het aanbod zichtbaar op mag zijn. Dat maakt het voor woningzoekenden niet makkelijker op.
  • De meerderheid van de woningen in de vrije sector wordt verhuurd door particuliere eigenaren. 80% daarvan bezit maar één woning. In tegenstelling tot ‘institutionele beleggers’ (die maar 20% van het totaal verhuren) is vrije keuze voor de verhuurder heel belangrijk. Als je de bovenwoning verhuurt waar jezelf onder woont, wil je veel te zeggen hebben over wie je bovenbuurman is. Voor deze groep is het niet interessant om via een ‘objectief model’ te gaan verhuren met het oog op de vele risico’s die het kan opleveren. Het gevolg daarvan is dat er dan niet meer via open circuits verhuurd wordt.

Kort samengevat komt het bovenstaande dus neer op drie problemen:

De mogelijkheden die een overheid heeft om de markt te reguleren worden beperkt. De mogelijkheden die een overheid heeft om wel te reguleren zijn vaak niet doelmatig en tot overmaat van ramp kan regulering zelfs averechts gaan werken: het wordt niet meer aanlokkelijk om via open circuits te verhuren.

Wet voor goed verhuurderschap

Als de overheid de markt niet zomaar kan reguleren. Waarom wil minister De Jonge (BZK) dan de Wet goed verhuurderschap in gaan voeren die gemeenten de bevoegdheid geeft om verhuurvergunningen in te stellen? Een van de doelen is dat gemeenten handhavend kunnen optreden als er sprake is van woningmarktdiscriminatie. In de Memorie van Toelichting wordt dan ruim aandacht aan besteed. 

Het korte verhaal is dat het wetsvoorstel van de minister een stuk beperkter is dan lijkt en vrijwel niets oplost op dit gebied. Gemeenten kunnen bepalen dat verhuurders een vergunning moeten hebben om te verhuren. Er wordt een algemene norm geïntroduceerd dat verhuurders niet mogen discrimineren.

Die norm is niet nieuw: discriminatie door verhuurders richting de huurders is nu ook al verboden.

Doen verhuurders het wel, dan verliezen ze in het uiterste geval hun verhuurvergunning. Op dit moment is discriminatie ook al verboden, maar komen huurders die dat ervaren – volgens de minister – niet in verweer omdat zij vrezen dan hun huurcontract kwijt te raken. Feitelijk hoeven huurders in de toekomst niet meer zelf in het verweer te komen als zij discriminatie ervaren, maar kunnen ze dat – via een meldpunt – de gemeente laten doen.

Blijven de huidige problemen bestaan: de meeste ervaren discriminatie is indirect en valt niet aan te tonen. En meldpunten zoals de ADV’s bestaan nu ook al maar die weet geen mens te vinden. Dat zal voor toekomstige (nieuwe) meldpunten zeer waarschijnlijk niet anders zijn. 

Iedereen die bekend is met de handhavingscapaciteit van gemeenten ziet nog een ander probleem: de gemeente wordt vaker betrokken in privaatrechtelijke conflicten tussen huurders en verhuurders. Dat zal niet zozeer om discriminatie gaan maar meer om andere vormen van onwenselijk verhuur. 

De vraag is of de gemeente nog mensen overhoudt die zich wel met discriminatie kunnen bemoeien. 

Welke knoppen heeft de gemeente wel

De overheid kan dus betrekkelijk weinig doen (zowel nu als in de toekomst) aan dit specifieke maatschappelijke probleem. Een knop waar de overheid wel aan kan draaien is het gedrag van verhuurbemiddelaars. Uit onderzoek blijkt dat het meeste verhuur buiten deze bemiddelaars omgaat, maar dat bemiddelaars wel open staan voor discriminerende verhuurders. Zij faciliteren daarmee een ongewenste praktijk. 

Daar is voor de overheid winst te behalen. Gemeenten kunnen afspraken maken met deze bemiddelaars over de wijze hoe zij in de praktijk woningen verdelen. 

Is dat de oplossing? De Rijksoverheid constateert dat de ‘organisatiegraad binnen de sector laag is’. Het betekent dat de bemiddelaars die er zijn nauwelijks georganiseerd zijn. Niet geheel toevallig pleit de branchevereniging van deze bemiddelaars volgens de geraadpleegde onderzoeken ook voor strengere regulering van de branche en bijvoorbeeld verplicht lidmaatschap van makelaars (!!). Dit versterkt de positie van de branche en in het bijzonder die van de verenigingen. 

Probleem: niet de bemiddelaars maar de verhuurders zijn degene die de keuzes maken. Het is tekenend voor de machteloosheid van de overheid op dit onderwerp. Een andere knop die de overheid heeft is die van het vergroten van de meldlngsbereidheid

Tegen discriminatie kan nu al opgetreden worden indien er melding van gemaakt wordt. Dat doet vrijwel niemand. Elke gemeente beschikt over een ADV (zie ook mijn artikel) die in de praktijk weinig te doen hebben. 

Bovenstaande knoppen maken duidelijk waarom de campagne van de overheid (uit de inleiding) gericht is op deze twee doelgroepen. Het  maakt ook duidelijk waarom het jammer is dat de campagne niet goed uit de verf komt (en mogelijk zelfs averechts werkt). Verstandiger was geweest als de overheid de bekendheid van de ADV’s centraal had gesteld. 

Wat denk jij dat Nederland nodig heeft?

Wat mij betreft een heldere en realistische kijk op gemeentelijk beleid. 

In mijn nieuwsbrief vind je unieke inkijkjes in de Amsterdamse politiek en blijf je op de hoogte van relevante ontwikkelingen op het gebied van participatie en bestuurskunde. Lees je iets dat je interessant vindt? Laat mij het dan weten!

Schrijf je in voor mijn nieuwsbrief via onderstaand formulier:


    Laurent Staartjes

    Amsterdammer. Socioloog. Bestuursrechtjurist. Gek op koken, squashen en musea. Ik blog over lokale politiek, staatsrecht en de kunst van verhalen vertellen. 

    Volg mij op Twitter of lees meer over mij.

     

    Geef een antwoord

    Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *