Nieuwe woningen? De gemeente is aan zet.

Er bestaat in Nederland een tekort aan meer dan 330.000 woningen. Tegelijkertijd is stedelijk wonen mateloos populair wat betekent dat de de vraag in de grote steden veel groter is dan het aanbod. Er is dus veel aangelegen om bij te bouwen om in die vraag te kunnen voorzien. 

De gemeente Amsterdam wil graag uitbreiden. De ambitie is om in de periode 2018 –  2025 52.500 woningen in Amsterdam bij te bouwen. Volgens het gemeentebestuur is deze ambitie ‘historisch hoog’ maar is er voldoende bouwgrond aanwezig om deze te realiseren als de economische voorspoed aanblijft. 

Toch menen (linkse) wethouders van de grote steden dat men niet alleen moet inzetten op bijbouwen maar op het vergroten van de gereguleerde huursector. Minder koop en vrije sector, meer sociale huur. Daarvoor moeten volgens de wethouders niet de gemeente, maar Den Haag aan de slag. 

De wethouders vinden dus dat zij met de ‘historisch hoge ambitie’ al voldoende doen. Op dit moment zit Amsterdam op 47% van de bouwambitie. Maar er is wel wat aan de hand zo blijkt uit de meest recente kwartaalrapportage (PDF):

Op papier (de zogenaamde planvoorraad) is er meer dan genoeg ruimte om te bouwen maar het aantal huizen dat echt gebouwd wordt neemt per jaar flink af. De doelstelling is om gemiddeld 7.500 huizen per jaar te bouwen en dat is de afgelopen jaren niet gelukt. Ondanks dat de economische voorspoed is aangebleven en de coronacrisis nieuwbouw nauwelijks heeft geraakt.

De gemeente geeft in de meest recente kwartaalrapportage aan dat door slepende bezwaarprocedures en het ontbreken van voldoende bouwcapaciteit de planvoorraad nog niet volledig benut kan worden. In de woorden van de gemeente: “er zijn grenzen aan wat mogelijk is“. 

Dat is zeker waar. Maar het gemeentebestuur heeft weldegelijk invloed op wat er mogelijk is. Twee ontwikkelingen zitten de Amsterdamse nieuwbouw in de weg.

Sociale huur in plaats van koopwoningen

Wat meespeelt is de gemeentelijke ambitie die het college zelf heeft geformuleerd: 

Het doel van het college is een hoge bouwproductie en het maken van een complete stad. Een stad met ruimtelijke kwaliteit, met woningen die betaalbaar en duurzaam zijn en geschikt voor alle doelgroepen. Met bijpassende commerciële en maatschappelijke voorzieningen en openbare ruimte en groen. De ambities zijn groot en dat kan een risico vormen voor het maken van snelheid in de gebiedsontwikkeling en het halen van een hoge productie. Dit geldt met name voor de transformatiegebieden, omdat de gemeente daar afhankelijk is van de medewerking van eigenaren en erfpachters.

Het Amsterdamse college heeft besloten dat zij sterk wil sturen op wat er gebouwd mag worden. Via het 40-40-20 principe wordt er ingezet op zoveel mogelijk (sociale) huur. Dat zie je heel duidelijk terugkomen in de planvoorraad. Er moeten ontwikkelaars en aannemers beschikbaar zijn die in deze verhoudingen gaan bouwen. Wanneer ontwikkelaars verplicht worden een deel sociale huur te bouwen, verkopen ze deze woningen doorgaans aan corporaties (zie CPB pagina 16) (PDF).  Corporaties betalen hier (vrijwel) nooit de volledige prijs voor. Een ontwikkelaar kan zonder door gemeente opgelegde verplichtingen dus aan beter betalende partijen verkopen.

Er is geen gebrek aan financiering. Door de lage rentestand hebben investeerders op dit moment veel kapitaal waarmee zij willen bouwen en dat een bestemming zoekt. Dat kan ook buiten Amsterdam. Ontwikkelaars hebben momenteel ‘goed gevulde orderportefeuilles’ (in de woorden van de gemeente) en moeten scherpe keuzes maken waar de beperkt beschikbare aannemers ingezet worden. Dit leidt er onder andere in de praktijk toe dat aanbestedingen niet altijd lukken. 

Participatie: zeggenschap over de buurt ligt bij bewoners

Er speelt nog een andere lokale kwestie mee. De huidig (tijdelijk) wethouder Wonen is tegelijkertijd de wethouder Democratisering. Met de vaststelling van (A) een nieuw participatiekader (B) Buurtrechten en (C) een nieuwe referendumverordening wordt er veel werk gemaakt om bewoners daar waar mogelijk inspraak te geven in gemeentebeleid. Dat is ook nodig: bewoners klagen steen en been over de ‘fopparticipatie’ die afgelopen jaren geboden werd door het huidige college.

Langdurige participatietrajecten staan traditiegetrouw op gespannen voet met een ambitieuze woningbouwagenda. Grote ambitieuze projecten ondervinden nou eenmaal heel veel vertraging wanneer er ingezet wordt op intensieve participatie. Dat speelt – opvallend genoeg – nog extra in het geval van woningbouwcorporaties. Corporaties betrekken vanuit hun maatschappelijke taakstelling vaker de (toekomstige) bewoners bij de plannen.

De rol van woningbouwcorporaties

Woningbouwcorporaties bouwen voor de laagste inkomens en nemen in Amsterdam een deel van de gereguleerde nieuwbouw op zich. In de plannen van de gemeente spelen zij een belangrijke rol om de geformuleerde bouwambities vorm te geven. De (van oorsprong) Amsterdamse corporatie Ymere klaagt in hun jaarverslag (PDF) over de lange ontwikkeltijd van nieuwe woningen binnen de metropoolregio Amsterdam. 

De gemeenten doen onmiskenbaar hun best, maar het traject van idee tot oplevering van woningen is te lang en geplaveid met veel bezwaarmogelijkheden, langdurige burgerparticipatietrajecten en formele randvoorwaarden. Om tot meer tempo te komen is doorzettingsmacht nodig en de moed om moeilijke knopen door te hakken en snel woningen bouwen te prioriteren boven andere belangen. Wellicht kan een minister voor Wonen en Ruimtelijke Ordening in het nieuwe kabinet daarvoor zorgen. (dikgedrukt toegevoegd)

Interessant is dat Ymere al schijnt te weten dat er ingezet wordt op een minister voor Wonen in plaats van een minister van Wonen. Wat betekent dat er geen apart ministerie komt. Belangrijker is de vraag of Ymere echt naar Den haag moet kijken voor de gewenste ‘doorzettingsmacht’. Gaat de minister voor Wonen echt de langdurige burgerparticipatietrajecten van gemeente Amsterdam beëindigen? Dat is zeer onwaarschijnlijk. De huidige minister voor Wonen (BZK) heeft juist de ruimte voor participatie willen vergroten. Het is echt aan gemeenten zelf hoe zij daar invulling aangeven. 

Bewoners op de bres

In Het Parool een verslag van omwonenden van het Marineterrein die strijden tegen de nieuwbouwplannen in de vorm van woontorens: “In plaats van een groen stadspark met ademruimte voor de bewoners van de binnenstad, gaat de gemeente door middel van grootschalige woningbouw mee met de gekte van de verdienmodellen.”

De bewoners willen dat de plannen terug gaan naar de tekentafel. Ze willen kunnen meedenken hoe het aantal woningen (800 stuks) gebouwd kunnen worden met behoud van de groenvoorzieningen. De vraag is of dat realistisch is. Terug naar de tekentafel betekent in ieder geval dat het project vele jaren vertraagd zal worden.

De wethouder die gaat over het marine terrein reageert: “We kennen de onvrede van de omwonenden. Er wordt gesproken met de mensen. Tegelijkertijd is het lastig alle wensen te vervullen. We hebben ook een forse opgave voor de woningbouw in de stad.”

Niet alleen in Amsterdam kijken zittende inwoners kritisch naar de bouwopgave van de gemeente. In Utrecht hebben bewoners een referendum aangevraagd over de wenselijkheid van een geplande stadsuitbreiding.

De spanning tussen bouwen en participeren in de praktijk

In stedelijk gebied kan er voornamelijk bijgebouwd worden via ‘verdichting’ of via ‘vernieuwing’. Het ministerie van BZK stuurt er actief op dat dit ook gebeurt. Dat betekent heel concreet dat er meer (en meestal ook hoger) gebouwd gaat worden in al reeds gebouwde omgevingen en dat soms een deel van de oude bewoning plaats moet maken.

Op papier klinkt dit als een uitstekende oplossing, maar in de praktijk leidt dit tot diverse problemen. Bestaande bewoners zitten zelden op nieuwe buren te wachten. Men vreest allerlei vormen van overlast of ongemak of het gaat ten koste van het (bestaande) groen.

Deze bezwaren zijn legitiem. Bewoners zien hun (geliefde) buurt ingrijpend veranderen, ook als dat betekent dat er meer woonruimte ontstaat. De wens van woningzoekenden naar meer en moderne woningen tegelijkertijd ook legitiem. Die woningen moeten ergens komen te staan en dat levert voor de buurt vrijwel altijd een (ingrijpende) verandering op.

Amsterdam West

In Amsterdam West bespraken wij dinsdag 21 september het (voorgestelde) participatieplan Kolenkit (PDF). Een Amsterdamse wijk waar corporatie Rochdale het komende decennium stevig gaat vernieuwen en verdichten. Het participatieplan is een eerste invulling van het participatiekader waar ik eerder al over schreef en wat gebaseerd is op de lessen die zijn geleerd uit een (mislukt) participatietraject eveneens in Amsterdam West.

Uit de bespreking kwam naar voren dat uitgebreid participeren betekent dat het langer duurt voordat men met sloop en nieuwbouw kan beginnen. Tegelijkertijd is de hoop van het stadsbestuur dat een uitgebreid participatietraject het verzet in de buurt zal verminderen wat op termijn weer tijdwinst oplevert. 

Dit is laatste is altijd maar de vraag. Bewoners verliezen – gelukkig – niet hun recht om een bezwaar en beroepsprocedure te starten wanneer zij geparticipeerd hebben. En in het participatieplan is bijvoorbeeld al vastgelegd dat verdichting niet meer ter discussie kan komen te staan. Bewoners die zich tegen dat aspect willen verzetten zullen andere instrumenten en wapens moeten inzetten.

Een veelvoud aan belangen

Bijbouwen in de stedelijke gebieden waar de mensen het liefst willen wonen en het reële tekort aan woningen het hoogst is, is lastig omdat de weerstand tegen nieuwe ontwikkelingen eveneens het hoogst is.

Gemeente Amsterdam worstelt ermee. Ruimte technisch is men aangewezen op verdichting, wat vrijwel altijd een botsing betekent met de bestaande bewoners. De ambitie om (heel veel) sociaal te bouwen staat op gespannen voet met de beperkte capaciteit binnen de markt. Ontwikkelaars richten zich op lucratievere projecten. Tegelijkertijd profiteert een gemeente als Amsterdam ook van de hoge vraag naar woningen. Amsterdam bepaalt de grondwaarde aan de hand van ‘de woning die erop staat en wat mensen bereid zijn daarvoor te betalen.’ De hoge woningenwaarden resulteren dus in meer erfpacht inkomsten. Samen met de gronduitgifte een belangrijke gemeentelijke inkomstenbron. Het Verevingenfonds was in het verleden al vaker de financiele reddingsboei (AT5) voor het linkse college. 

In de op 23 september gepresenteerde begroting is te zien dat gemeente Amsterdam de schuld wil laten oplopen naar 8,4 miljard euro in 2025. Dat is met een schuldquota 140% te hoog. Om het te verantwoorden maakt de gemeente gebruik van een boekhoudkundige truc (zoals Het Parool het noemt) op grond van de erfpacht. De gemeente maakt eigenlijk gebruik van de hoge grondwaarde (door de hoge huizenprijzen) om extra geld te lenen. 

Politiek betekent keuzes maken

Het Amsterdamse college heeft moeite om de ambities in de praktijk te brengen. De wens veel (sociale) huur te bouwen zorgt ervoor dat de bouwambitie mogelijk niet gehaald wordt. De ambitie om bestaande bewoners veel meer inspraak te bieden kan leiden tot meer tevredenheid, maar resulteert ook in nog langere ontwikkeltijden. 

Het vereist  behoorlijk wat lef om te zeggen “voor ons is het halen van de woningbouwambitie absolute topprioriteit”. Veel makkelijker is het om te wijzen naar Den Haag, de opgave neer te leggen bij de toekomstig minister voor Wonen en te stellen dat men in Amsterdam “aan alle knoppen heeft gedraaid”.

In werkelijkheid is niet het Rijk maar juist de gemeente aan zet om het woningtekort aan te pakken. Interessant is ook om eens na te denken over wat er zou gebeuren als Den Haag wel zou ingaan op de wens van de linkse bestuurders om de woningprijzen sterker te reguleren en de impact die dat heeft op de grondprijzen. Zou Amsterdam dan nog steeds de benodigde 8.4 miljard euro op grond van de erfpachtwaarde kunnen lenen? 

Wat denk jij dat Nederland nodig heeft?

Wat mij betreft een heldere en realistische kijk op gemeentelijk beleid. 

In mijn nieuwsbrief vind je unieke inkijkjes in de Amsterdamse politiek en blijf je op de hoogte van relevante ontwikkelingen op het gebied van participatie en bestuurskunde. Lees je iets dat je interessant vindt? Laat mij het dan weten!

Schrijf je in voor mijn nieuwsbrief via onderstaand formulier:


    Laurent Staartjes

    Amsterdammer. Socioloog. Bestuursrechtjurist. Gek op koken, squashen en musea. Ik blog over lokale politiek, staatsrecht en de kunst van verhalen vertellen. 

    Volg mij op Twitter of lees meer over mij.

     

    Geef een antwoord

    Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *