Woonbeleid: waarom gemeenten (ten onrechte) naar Den Haag kijken

Enkele linkse politieke partijen en groeperingen gaan weer demonsteren. Ditmaal in het kader van het #woonprotest. Ook zeer gewaardeerd en geliefd VVD-Kamerlid Daniel Koerhuis steunt het protest:

De woningnood is hoog in NL. Triest dat bijvoorbeeld 900.000 20 tot 35-jarigen thuis moeten blijven wonen. Ik vraag al langer om meer huizen te bouwen, maar @KajsaOllongren blijft op de rem staan. 12 september woonprotest. Die rem moet eraf. pic.twitter.com/e913wzzGMV

— Daniel Koerhuis (@danielkoerhuis) August 13, 2021

Opmerkelijk genoeg lijkt zijn support op weinig waardering te kunnen rekenen van de organisatoren. Zij menen dat de problemen op de huidige woningmarkt te wijten zijn aan landelijk VVD-beleid. Daarom doen linkse, Amsterdamse partijen  mee aan het protest dat gericht lijkt te zijn op Den Haag zoals blijkt uit een bericht op AT5:

“Onder de politieke partijen die zich achter de actie scharen zijn ook de Amsterdamse fracties van GroenLinks, PvdA en SP, terwijl hun eigen leiders de laatste jaren in het stadsbestuur zaten om iets aan de wooncrisis te doen. “We hebben lokaal aan alle knoppen gedraaid om de stad betaalbaar te maken”, verweert SP-fractievoorzitter Erik Flentge zich. “We hebben nu hulp vanuit Den Haag nodig.”

Is dat echt zo? Natuurlijk speelt Den Haag een belangrijke rol. Maar de woningmarkt is complex omdat er veel processen tegelijkertijd spelen. Het is een aaneenschakeling van ketens. Gemeenten spelen een (belangrijke) rol en er zijn heel veel “knoppen aan te draaien”. Wat er niet verteld wordt is dat het een politieke keuze is om daar wel of niet aan te draaien. 

Dat juist linkse partijen die in de gemeenten waar het tekort het grootst is aan de macht zijn klagen over het woningtekort is bijzonder te benoemen. De SP meent onder meer dat “de Haagse wetten werken ons soms tegen. Het moet mogelijk worden om huren te maximeren.”

Werken Haagse wetten tegen of proberen de partijen de aandacht af te leiden van iets anders? Aan de hand van de Amsterdamse situatie laat ik zien waarom juist de linkse partijen er belang hebben om de schuld bij Den Haag neer te leggen terwijl zij zelf de teugels in handen hebben.

In mijn vorige blog betoogde ik dat de grondwettelijke opdracht om tot voldoende kwalitatieve woningen te komen betrekkelijk is. De grondwet specificeert onder meer niet welke overheid daar zorg voor moet dragen. In Nederland zijn de gemeentelijke overheden sinds de decentralisatie in de jaren negentig in het bijzonder belast met de taak voor huisvesting.

Het CPB (PDF) constateerde in 2019 al: In Nederland vinden we een goede omgeving belangrijk, maar dat maakt wonen duur. Lagere overheden beperken omwille van de ruimtelijke kwaliteit en andere maatschappelijke doelstellingen de beschikbaarheid van woningbouwlocaties. Zij stellen andere prioriteiten wat wonen duur maakt.

bestuursrecht

Artikel 22 Grondwet: geen plicht maar een aansporing

augustus 9, 2021

1. Het woningtekort in Amsterdam

In Amsterdam is het vrijwel onmogelijk worden een woning te kopen. Er is eenvoudigweg veel vraag naar een koopwoning terwijl er nauwelijks aanbod is. Mensen zijn gewend om 10 tot 20% over te bieden ook als het bod niet meer in verhouding staat tot de reële waarde van de woning. Dit zorgt ervoor dat de Amsterdammers die een woning bemachtigen daarmee – op termijn – een financieel risico lopen. Een probleem dat aangepakt moet worden.

In een interview met de Telegraaf benoemt Jerry Wijnen als voorzitter van de Makelaars Vereniging Amsterdam kort maar krachtig welke problemen er zijn:

„De rente is heel laag en er zijn te weinig woningen. Dat is het probleem. En er is nagenoeg geen doorstroming in de markt. Daardoor worden er weinig huizen aangeboden. En dan zegt de gemeente Amsterdam dat je niet meer met drie mensen in een woning mag wonen. Ik ken drie jonge tandartsen die gezamenlijk een huis willen delen. Mag niet in de stad. Dat mogen er nog maar maximaal twee zijn in een woning. Symboolpolitiek. Dat vergroot het aantal woningzoekenden alleen maar.”

Te weinig doorstroom, te veel vraag en de gemeente die woningdelen verbiedt waardoor de vraag onnodig hoger wordt. Ingrijpen van de overheid zal niet helpen juist omdat de overheid de markt al volledig reguleert:

„Ik snap heel goed dat de overheid daar wat aan wil doen. Maar ik heb ook wel enige aarzeling, want ik vraag me wel eens af of de woningmarkt nog wel een echte markt is. Er is zoveel regulering dat het niet echt een open en transparante markt is. De overheid probeert van alles, maar het is nooit de oplossing voor het probleem.”

Kan de overheid dan niets doen om de prijzen te laten dalen?

„Woningen bijbouwen is de enige oplossing om van de woningnood af te komen. Maar Amsterdam is op dat vlak niet zo heel erg sympathiek als het gaat om de grondprijzenpolitiek. Daar moeten investeerders kapitalen betalen voor de grond. Dan krijg je vervolgens hoge huurprijzen.”

Resumerend is er een tekort omdat er veel meer vraag naar koopwoningen is dan aanbod. De overheid reguleert de markt al sterk maar wakkert daarmee het de vraag en het tekort aan. Het bijbouwen van woningen vormt de oplossing maar de gemeente eist veel geld op grond van de gevoerde grondprijzenpolitiek. 

2. Grondprijzenpolitiek

 “Grond is geld en macht en dient zoveel mogelijk in publieke handen te zijn.” stellen de sociaaldemocratische partij-ideologen van het WBS. Het is deze gedachtegang die voor een beperkende factor zorgt. Want dat grond geld en macht is, blijkt duidelijk uit de begroting van Amsterdam. Maar de gemeente heeft een eigen agenda.

Zowel in de begroting (links) als in de toelichting (zie tabel rechts) is zichtbaar wat de betekenis is van grondpolitiek. Amsterdam verdient heel erg stevig aan gronduitgiften en erfpacht. De WOZ-waarde (marktwaarde) van woningen wordt voor een belangrijk deel bepaald door de grond waar deze opstaat en dat is gunstig voor de OZB ene rfpacht. Dat is prettig voor de gemeentekas maar heeft gevolgen voor de prijzen van huizen en de huren. Amsterdam maakt het bewust kostbaar om bij te bouwen voor de markt.

Opvallend aspect in de toelichting is het benoemen van de zogenaamde 40 – 40 – 20 regeling. Dat verwijst naar het percentage marktwoningen versus gereguleerde huur bij nieuwbouw. Wijnen zegt daar het volgende over: „Verder moet de 40-40-20-verdeling voor nieuwbouw overboord. Er moeten echt meer koopwoningen komen. De verdeling moet wat mij betreft naar 30-30-40 (sociale woningbouw-middenhuur-koopwoningen). Dan krijg je een veel beter evenwicht. Nu hebben we 35 procent koopwoningen.”

Het grote percentage sociale huur maakt het relatief lastig om nieuwbouw te realiseren, zeker gezien de prijzen die Amsterdam vraagt voor het gedeelte marktwoningen. Maar waarom zou een gemeente niet investeren in meer woningbouw? Het CPB heeft daar een verklaring (PDF) voor: “Gemeenten zijn volgens de economische theorie geneigd om minder nieuwbouw toe te staan dan optimaal zou zijn. De bestaande bewoners ondervinden namelijk nadelen van meer nieuwbouw. Mensen die baat hebben bij meer nieuwbouw op plekken waar het fijn wonen is, komen vaak van buiten de gemeente zodat hun stem niet meetelt. Van betrokkenen bij de gemeenten zelf hoorden we regelmatig dat de belangen van mensen die baat hebben bij meer woningbouw inderdaad vaak een ondergeschikte rol spelen in de gemeentelijke besluitvorming.”

Het CPB merkt in het verlengde daarvan op: “Gemeenten zullen meer nieuwbouw toestaan als ze meer mogelijkheden krijgen daar financieel van te profiteren.” Die uitspraak is begrijpelijk en zet de deur open naar bijvoorbeeld OZB heffing over grond die niet van de gemeente zelf is en daar is de hulp van Den Haag voor nodig, maar is natuurlijk ook merkwaardig.

De linkse partijen die op de Dam gaan staan protesteren kunnen nu toch ook al kiezen voor meer en goedkopere woningen als zij dat zo belangrijk vinden? Dat moet gefinancierd en toegestaan worden. Door bijvoorbeeld een theater minder te bouwen. Keuzes maken is de essentie van politiek.

Een gemeente als Amsterdam wil of stevig verdienen aan grondpolitiek of de bouw van woningen beperken wanneer dat de belangen van de bestaande inwoners schaadt. In het volgebouwd en drukke Amsterdam is dat al snel het geval. Dat is een politieke keuze die zelden terugkomt in het publieke debat. Het CPB is dan ook helder: “Gemeenten die zelf aan de betaalbaarheid van wonen willen bijdragen, kunnen dat doen door minder eisen te stellen en zich flexibeler op te stellen.”

4. huurprijzen maximaliseren

Helpt het dan om de huurprijzen te maximaliseren zoals geopperd wordt? Door linkse partijen is voorgesteld (RTL nieuwsbericht met reactie) om de liberalisatiegrens te verhogen (tot 1350 euro) waardoor een groter deel van de woningmarkt gereguleerd wordt. Dit is nadrukkelijk geen maatregel om het woningtekort tegen te gaan: “Klaver erkent dat ook dit voorstel niet de woningnood zal oplossen. “Maar juist omdat er tekorten zijn op de woningmarkt zie je dat huurbazen denken dat ze die huur wel omhoog kunnen schroeven. Dat willen we niet.”” De maatregel is met name bedoeld om de inkomsten van huiseigenaren (die verhuren) te beperken. Dat geldt niet alleen voor particuliere eigenaren maar ook voor institutionele verhuurders die een belangrijke rol hebben in nieuwbouw.

Problematisch is dat deze beperking voornamelijk gevolgen heeft voor de vrije sectorwoningen in grote steden als Amsterdam en Utrecht. Mocht de huur gemaximaliseerd worden dan moet de gemeente in die steden bijvoorbeeld bijleggen op de gronduitgifte om nieuwe projecten mogelijk te maken of accepteren dat er minder gebouwd wordt. Ontwikkelaars krijgen anders de businesscase niet rond. Voor Amsterdam vormt die maximering dan op zijn zachtst gezegd een uitdaging. Verhuurders die bestaande woningen bezitten – zonder eigen grond – worden geconfronteerd met het gegeven dat de huurstromen niet opwegen tegen de erfpachtkosten. Dat maakt het verhuren als woning minder aantrekkelijk i.t.t vakantieverhuur etc.

Voor woningzoekenden wordt de situatie er niet per definitie beter op. De maximalisering zal de vraag naar woningen in deze (populaire) gebieden nog (sterker) verhogen en het aanbod (stevig) beperken. Voor bestaande huurders kan het geld schelen, maar de roulatie wordt beperkt. Het voorstel kan niet op een meerderheid in de Kamer rekenen.

5. Conclusie

Linkse lokale partijen pretenderen dat de problemen op de woningmarkt door Den Haag veroorzaakt zijn. In werkelijkheid zijn het de progressieve gemeenten zelf die de rem erop houden. Electorale overwegingen spelen daarbij een rol, evenals dat een gemeente meer publieke belangen moet en wil waarborgen dan alleen die van voldoende woongelegenheid. Dat is een politieke afweging. 

Het gevolg daarvan is goed zichtbaar in Amsterdam. Het percentage koopwoningen wordt bewust klein gehouden en de prijs van nieuwe marktwoningen bewust hoog. Het gevolg is dat er nauwelijks aanbod is en koopstarters gedwongen worden flink over te bieden om toch kans te maken. De gemeente verdient daar vervolgens aan via erfpacht en OZB.

Uiteindelijk willen gemeenten ook stevig kunnen verdienen aan de hoge woningprijzen. Hiermee komt er veel geld beschikbaar dat gemeenten vrij kunnen besteden aan doelen die zij zelf bepalen. Zoals een uitgebreid duurzaamheidsbeleid. Mochten die inkomsten wegvallen, dan moet het Rijk gaan compenseren. 

Een maatregel als het verhogen van de liberalisatiegrens levert geen extra woningen op. Het is alleen in het belang van degene die momenteel al een woning in Amsterdam huren en langdurig in die woning willen blijven wonen. Doordat het aanbod minder wordt, wordt verhuizen lastiger. Amsterdam zou het woningtekort eenvoudig kunnen oplossen door woningdelen toe te staan, nieuwbouw van marktwoningen te stimuleren en de grondprijzen laag te houden. Dat zijn drie politieke keuzes die niet gemaakt worden.