Deze week werd er in de Amsterdamse gemeenteraad fel gedebatteerd over de Huisvestigingsverordening. In de stadsdeelcommissie in Amsterdam-West hebben wij recentelijk ook gesproken over diverse wijzigingen in de verordening die het ontstaan van zogenaamde wooncoöperaties moeten vergemakkelijken. De gemeente Amsterdam wil af van woningdelen, maar wooncoöperaties stimuleren. In dit artikel leg ik uit waarom dat geen goed idee is.
In het lezenswaardige Parool-artikel: “Wooncrisis? Deze jonge Amsterdammers beginnen zelf een wooncoöperatie!” wordt verslag gedaan van de poging van dertig jonge Amsterdammers (veelal filosofen en sociologen) om een zogenaamde ‘wooncoöperatie’ te starten. Het artikel maakt tussen de regels door duidelijk dat een wooncoöperatie voornamelijk bij veel vergaderen blijft. Tot een daadwerkelijk woonconcept komt het niet.
Sinds 2015 is de wooncoöperatie als erkende ‘organisatievorm’ opgenomen in de Woningwet. Als je er nog nooit van gehoord hebt dan is dat niet gek. De wooncoöporatie komt zeer moeizaam van de grond. Het heeft de Gemeente Amsterdam er toe genoopt om met een ‘actieplan wooncoöperaties’ te komen. Het ministerie van BZK heeft eveneens de opdracht gegeven om tot een landelijk actieplan te komen.
De ambitie van het huidige Amsterdamse college is als het gaat om wooncoöperaties torenhoog. Het streven is om in 2040 tot 40.000 (!!) coöperatieve woningen te komen. In gelul kan je niet wonen volgens Schaefer, maar in onrealistische ambities ook niet. Vertilt Amsterdam zich aan haar eigen plannen?
Ik zelf sta zeer positief tegenover plannen die “co-living” mogelijk maken. Net als tienduizenden andere jonge Amsterdammers heb ik ook jarenlang in dergelijke woonvormen gewoond. Ik begrijp dan ook het enthousiasme van veel raadsleden voor dit plan. Maar is dat enthousiasme wel echt terecht? Afgelopen jaren heb ik mij verdiept in deze woonvorm, gesproken met tientallen deskundigen en kennis genomen van de grote hoeveelheid onderzoek naar de wooncoöperaties. Mijn conclusie is dat het tijd is voor een stevige discussie of de juiste koers gevaren wordt.
Mooi artikel over het oprichten van een wooncoöperatie: de beste manier om duurzaam betaalbare huurwoningen te bouwen en goed voor sociale cohesie en zeggenschap👍
“Wooncrisis? Deze jonge Amsterdammers beginnen zelf een wooncoöperatie” https://t.co/YyvM7MUwbK via @parool
— Dorrit de Jong (@DorritDeJong) September 21, 2020
Wat is een wooncoöperatie?
“Een Wooncoöperatie is een vorm van collectief wonen. De bewoners geven samen vorm aan het zelfbeheer en zelfbestuur. Het is een gemeenschap waarin bewoners in meerdere of mindere mate dingen met elkaar delen. ‘Mentaal’ bijvoorbeeld in de zin van een gedeelde identiteit, kijk op het leven of achtergrond. ‘Fysiek’ bijvoorbeeld in de vorm van een gemeenschappelijke tuin, gezamenlijk huishouden, gemeenschappelijk ingekochte zorg of gezamenlijke opvang van kinderen. Het kan een kleine hechte gemeenschap zijn, maar ook een grotere lossere groep.”
Nog een lange weg te gaan
Ondanks de wettelijke verankering is de wooncoöperatie een buitengewoon complex (juridisch) fenomeen. Zo complex zelfs dat er bijna meer studies, verkenningen en handreikingen naar deze woonvorm zijn verschenen dan dat er daadwerkelijk coöperaties zijn gestart.
In een wooncoöperatie staat gedeeld eigenaarschap, zelfbeheer en zelfbestuur centraal. Op papier klinkt dat aantrekkelijk maar in de praktijk kleven daar enkele honderden praktische haken en ogen aan. Dat maakt het niet makkelijk om mee aan de slag te gaan. Veel initiatieven halen de realisatiefase niet maar eindigen al eerder.
Welke type wooncoöperaties zijn er?
- De wooncoöperatie als ‘koperscoöperatie’ waarbij zittende huurders zelf hun eigen woning kopen en vervolgens in coöperatief verband het beheer gaan organiseren. Deze variant lijkt veel op het model van de Vereniging van Eigenaren (VvE).
- De ‘beheercoöperatie’ waarbij huurders (delen van) het beheer van hun wooncomplex overnemen, zonder de woningen te kopen.
- De wooncoöperatie als ‘collectieve eigenaar’ van het wooncomplex. De wooncoöperatie kan de woningen verhuren of gebruiks- of lidmaatschapsrechten uitgeven aan de bewoners.
Er zijn meerdere varianten te vinden (zie kader) maar de meeste aandacht gaat in Amsterdam uit naar de beheercoöperatie. Uit onderzoek van Platform 31 blijkt dat ook de meest gekozen variant te zijn. De beheercoöperatie kent de vorm dat het wooncomplex bestaat uit sociale huurwoningen en in eigendom is van een woningbouwvereniging. De wooncoöperatie huurt dan – als de huurders aan enkele voorwaarden voldoen – onder zeer gunstige voorwaarden van de WBC. Uit onderzoek van de gemeente Amsterdam blijkt dat 17% van huurders van sociale woningen geïnteresseerd is in vormen van zelfbeheer en zelforganisatie.
Wethouders Ivens (SP) ziet in de wooncoöperatie de mogelijkheid om sociale huurwoningen langdurig te behouden voor de stad. De wooneenheden in deze complexen zijn vrijgesteld van de verhuurdersheffing en kunnen niet worden geliberaliseerd. De leden van de coöperatie huren, hebben wel zeggenschap maar kunnen niet in de verleiding gebracht te worden te verkopen.
Wat maakt wonen in een wooncoöperatie aantrekkelijk?
Woningbouwcorporaties zouden steeds vaker het verzoek krijgen van huurders dat zij zelf hun woningen zouden willen beheren en onderhouden. De gedachte daar achter is onder meer dat bewoners dan de kwaliteit van de directe leefomgeving zouden kunnen vergroten en extra voorzieningen zouden kunnen regelen. Door voorzieningen te delen wordt er ruimte bespaard en hebben meer bewoners er toegang toe.
Een wooncoöperatie kent ook financiele voordelen. Een collectief aan huurders en/of kopers kan gezamenlijk een hoogwaardigere woning financieren dan als zij individueel zouden huren en/of kopen.
De mogelijkheid om met like-minded mensen te wonen trekt ook aan. De gezelligheid en de onderlinge verbondenheid maakt het wonen leuker.
Een progressieve droom
Wat opvalt bij bestudering van initiatieven die zich nu hebben kenbaar gemaakt is de sterke idealistische grondslag van de plannen. Groepen bewoners willen met elkaar samenwonen omdat ze een gemeenschappelijke visie op de samenleving delen. Veel initiatieven kennen bijvoorbeeld een uitgesproken “duurzaam” karakter.
Veel plannen voor wooncoöperaties hebben erg veel weg van de vroegere wooncommunes en woongroepen. De woonklassieker uit de jaren zeventig die voornamelijk populair was bij uitgesproken progressieve bewoners.
De progressieve en groene idealen kunnen alleen niet verbloemen dat er ook met een ‘progressieve’ bril fundamentele kritiek te leveren is op de wens om de zogenaamde beheercoöperaties te vergroten. Vanwege de grote nadruk op ‘gezamenlijkheid’ kennen deze coöperaties per definitie een ‘exclusief’ karakter. Pas je niet in de groep, dan pas je niet in het complex. Je komt dan niet in aanmerking voor de woonvoorziening.
De bovengemiddelde complexiteit zorgt er ook voor dat de woonvorm voornamelijk geschikt is voor bewoners die over voldoende kennis van zaken beschikken. In alle varianten wordt er veel verantwoordelijkheid neergelegd bij de leden van de coöperaties zelf. Bewoners die om uiteenlopende redenen niet aan deze verantwoordelijkheden kunnen of willen voldoen vallen eveneens buiten de boot.
Het risico bestaat (zeker in het geval van beheercoöperaties) dat de woonvorm voornamelijk aantrekkelijk is voor (jonge) hoger opgeleiden. Sociale huurwoningen worden doorgaans verdeeld op grond van wachttijd en deelname aan een wooncoöperatie zou een mogelijkheid zijn om de wachtlijsten te omzeilen. In dat geval vindt er geen herverdeling van schaarse woonvoorzieningen plaats van vermogend naar arm, maar van kansarm naar kansrijk.
Voor bovenstaande problemen zijn oplossingen te bedenken en dat is ook gebeurd. Wat deze oplossingen met elkaar gemeen hebben is dat zij het zeer complexe proces nog een factor ingewikkelder maken. Wat vervolgens vragen oproept over wat de toegevoegde waarde van het coöperatief wonen nog is.
Trouble in paradise: lastige huurder mag worden ontruimd.
Het schoolvoorbeeld voor veel wooncoöperaties is te vinden in Amsterdam-West en betreft het Tetterode-complex. Een voormalig kraakpand dat nu zijn veertigjaar bestaan viert. Het pand is in handen van Stadsgenoot en wordt gehuurd door vereniging Ruimschoots. Leden van de vereniging werken, wonen en leven in het pand.
Een 72-jarige huurder die zich “herhaaldelijk onrechtmatig en ontoelaatbaar over verhuurder publiekelijk uitlaat” is door de rechter gesommeerd te vertrekken en mag worden ontruimd. De huurder (sinds 1990 woonachtig in het pand) was in conflict verzeild geraakt met het bestuur van vereniging Ruimschoots over de hoogte van de huur. Volgens het bestuur had het handelen van de huurder een negatief effect op de leefbaarheid en sfeer binnen het wooncomplex.
Uit het Parool: “Advocaat Meijerink en zijn cliënt Ruimschoots denken dat het voor iedereen het best is als de huurder definitief vertrekt. “Het is net als met een stukgelopen huwelijk: er moet iemand weg. Dat is tragisch, maar het heeft wel z’n verklaring.”
Je kan ook zeggen dat een geprivilegieerde kleine groep met goede contacten en veel brutaliteit een prachtige plek in de stad heeft ingenomen en daar tot de op de dag van vandaag van profiteert. A propos, dit was toen gentrification avant la lettre… https://t.co/3h8S31JouL
— Sebastiaan Capel (@sebastiaancapel) September 3, 2020
Is er toekomst voor de wooncoöperatie?
De wooncoöperatie wordt gepresenteerd als een “nieuwe speler op de woningmarkt” waar de gevestigde partijen aan moeten wennen. Vaststaat echter dat de wooncoöperatie alleen een succes kan worden als er voldoende steun komt vanuit de geïnstitutionaliseerde partijen. Die steun is allesbehalve vanzelfsprekend. Voor vermogende bewoners is het aanlokkelijker om niet in een wooncoöperatie te gaan zitten maar het eigenaarschap bij zichzelf te houden. Voor minder vermogende bewoners is het lastig om aan voldoende financiering te komen om de gewenste woonvorm te kunnen realiseren.
Bovenstaande betekent dat medewerking van woningbouwcorporaties essentieel is om aan voldoende coöperatieve woningen te komen. Zoals in de kaders beschreven staan die daar nog niet om te springen. Het verdient een inhoudelijk en kritisch debat of dat een wenselijk ontwikkeling is. Is er geen sprake van “oude wijn in nieuwe zakken”? Doet het wel recht aan de maatschappelijke opgave van woningbouwcorporaties om voor alle doelgroepen passende woonvoorzieningen te creëren en niet alleen voor de participatie-elite?
De vraag is ook of er voldoende animo onder bewoners overblijft als plannen concreter worden en als een coöperatie de “wittebroodsweken” voorbij is. In het begin is het reuzegezellig om met een groep like-minded mensen te wonen en samen te leven, maar op een gegeven moment verandert de groep van samenstelling, veranderen de behoeften en wensen van de medebewoners en kunnen eerdere gemaakte afspraken niet meer voldoen. Dit probleem speelt dubbel bij wooncoöperaties gericht op bijvoorbeeld ouderen waar ook veranderingen in zorgbehoeftes voor grote uitdagingen kunnen zorgen.
Wat als het mis gaat?
Woningbouwcorporaties zijn op dit moment nog zeer terughoudend als het gaat om initiatieven van bewoners om tot een coöperatie te komen. De vraag die meespeelt is ‘wat als het misgaat?”. Een collectief aan bewoners heeft niet dezelfde ervaring met onderhoud en investeren als een woningbouwcorporatie wel heeft. De mogelijkheid dat een in beheer gegeven complex verpaupert is daardoor reëel.
De woningbouwcorporatie als toezichthouder staat tegelijkertijd haaks op de wens van democratisch zelfbestuur die de basis zou moeten vormen van de coöperatieve gedachte. Het is één van de vele uitdagingen waar een passende en uitvoerbare oplossing voor gevonden moet worden.
Een ongevraagd cadeau
Extra pijnlijk is dat in Amsterdam het gemeentebestuur een andere vorm van samenwonen nadrukkelijk beperkt (en tot op zekere hoogte zelfs verboden) heeft. Het zogenaamde woningdelen is sinds 2020 aan strenge(re) eisen verbonden. De verhuurder van bewoners (voornamelijk studenten en starters) die in gezamenlijkheid een woning delen moet nu beschikken over een schaarse vergunning. Een vergunning die per wijk maar mondjesmaat wordt aangeboden.
Dat maakt het erg moeilijk om zogenaamde “co-living” concepten te ontwikkelen die voldoen aan de regelgeving. In de particuliere sector is ook een grote behoefte van huurders om voorzieningen met elkaar te delen. Met name in een stad als Amsterdam waar de m2 beperkt zijn is het delen van een voorziening een aanlokkelijke optie om de beschikbare ruimte beter te benutten.
Woningbouwcorporaties die op deze behoefte inspeelden met de zogenaamde “friendscontracten” hebben aangeven daarmee te stoppen. Projectontwikkelaars die ik gesproken heb die concepten voor co-living ontwikkelden zijn daarmee ook gestopt. De regels beknelden te veel. Tegelijkertijd wordt er door beleggers wel massaal ingezet op woningvormen (kleine studio’s in plaats van kamers) waardoor grote woningen (geschikt voor gezinnen en groepen) verdwijnen.
Vanuit dat perspectief bekeken zijn de wooncoöperaties als door het stadsbestuur beoogd alternatief een ‘ongewenst cadeau’. Er was al voldoende mogelijkheden om voorzieningen en woningen te delen. Daar is een zeer complexe variant terugkomen waar maar een beperkt, progressief deel van de bevolking echt op zit te wachten.
Woningdelen
In de vorig jaar ingezonden brief “red het woningdelen in Amsterdam. Ga over op dit alternatief!” bepleiten zeven woordvoerders van diverse Amsterdamse corporaties om ‘het kind niet met het badwater weg te gooien’ en woningdelen door corporaties mogelijk te houden. Zij wijzen op de voordelen die het woningdelen biedt voor kwetsbare Amsterdammers en jongeren en studenten die op zoek zijn naar een appartement.
Helaas bleek de Amsterdamse gemeenteraad in zijn oneindige wijsheid doof te zijn voor de suggesties van de corporaties en hebben zij de Huisvestigingsverordening 2020 toch doorgezet.
Conclusie
De wooncoöperatie wordt met name door progressieve partijen voorgesteld als de toekomst van het wonen. De gemeente Amsterdam gaat er zelfs van uit dat een aanzienlijk deel van de woningvoorraad over twintig jaar zal bestaan uit coöperatieve woningen.
Dat Amsterdammers graag in groepsverband wonen en voorzieningen willen delen heeft de populariteit van het woningdelen bewezen. Onbegrijpelijk zijn de beperkingen die het stadsbestuur heeft opgelegd om dat door o.a corporaties mogelijk te maken.
In de praktijk blijken initiateven voor wooncoöperaties nauwelijks van de grond te komen. Er komen veel en forse uitdagingen en vragen kijken bij het succesvol realiseren en in standhouden van een wooncoöperatie.
Op meer fundamenteel niveau kunnen er ook vragen gesteld worden:
- Leveren wooncoöperaties wel een rechtvaardige verdeling op van de schaarse (sociale) woonvoorzieningen?
- Zijn alle beoogde bewoners wel geschikt om met de verantwoordelijkheden om te gaan die komen kijken bij zelfbeheer en bestuur?
Wooncoöperaties kunnen in de toekomst alleen maar slagen dankzij stevige institutionele ondersteuning vanuit de gemeente (vergunningen, subsidies en actieplannen) en woningbouwcorporaties. Daarmee is het een vraagstuk van de (lokale) politiek geworden in hoeverre de gemeente hier haar pijlen op richt.
Wat denk jij dat Nederland nodig heeft?
Wat mij betreft een heldere en realistische kijk op gemeentelijk beleid.
In mijn nieuwsbrief vind je unieke inkijkjes in de Amsterdamse politiek en blijf je op de hoogte van relevante ontwikkelingen op het gebied van participatie en bestuurskunde. Lees je iets dat je interessant vindt? Laat mij het dan weten!
Schrijf je in voor mijn nieuwsbrief via onderstaand formulier:
Laurent Staartjes
Amsterdammer. Socioloog. Bestuursrechtjurist. Gek op koken, squashen en musea. Ik blog over lokale politiek, staatsrecht en de kunst van verhalen vertellen.
Volg mij op Twitter of lees meer over mij.